La propiedad sobre un edificio –bien sea a título individual o en forma de comunidad- lleva aparejada una serie de obligaciones. Entre ellas se encuentra la de conservarlo en buen estado. La Ley del Suelo es clara en este sentido al establecer como deber de los propietarios el mantener la seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato del inmueble, así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación para mantener su conservación.
El Informe de Evaluación de Edificios (IEE)
Como primer mecanismo para velar por el cumplimiento de esta obligación surgió la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que, en el ámbito territorial de Castilla-La Mancha, fue sustituida por el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) en mayo de 2015. El Decreto 11/2015, de 11 de marzo, establece las condiciones de estos informes y crea un registro para ellos.
A lo largo de la parte expositiva y de los 12 artículos de este decreto se detallan, entre otros asuntos, el ámbito de aplicación, los sujetos obligados y el procedimiento para la elaboración de los informes de evaluación, el régimen sancionador y el funcionamiento del registro.
Así, establece que están obligado a disponer de un Informe de Evaluación de Edificios los propietarios, comunidades y agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios de vivienda colectiva catalogados o que gocen de algún tipo de protección y los que cuenten con una antigüedad superior a los 50 años. También deberán contar con el IEE los edificios cuyos titulares quieran acogerse a las ayudas públicas para la conservación, la accesibilidad o la eficiencia energética.
El decreto hace una especial mención a las inspecciones realizadas por encargo de un propietario único o de una comunidad de propietarios sobre la totalidad de un edificio o complejo inmobiliario. En estos casos, afirma que sus efectos se extienden a toda y cada una de las viviendas y locales que la conformen.
En su artículo 4, el texto legal recoge los contenidos que debe incluir el informe. En primer lugar, hace referencia al estado de conservación del edificio, incluyendo las deficiencias detectadas en caso de que existan. En este apartado se evalúa la estructura (muros de carga, pilares, forjados...), las fachadas, las cubiertas y las instalaciones (saneamiento, abastecimiento de agua, instalación eléctrica, calefacción, gas, ventilación, protección contra incendios, telecomunicaciones...). Cada uno de estos capítulos se evaluará como “Favorable” o “No favorable”. Esta misma calificación se otorgará al conjunto del inmueble como resultado final de la evaluación de su estado de conservación.
El informe también debe contener una evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal, detallando si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables. Por último, debe adjuntar la certificación de la eficiencia energética atendiendo a la normativa vigente.
El Informe de Evaluación de Edificios debe ser realizado por técnicos facultativos competentes (con titulación académica y profesional para redactar proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación) o por entidades que cuenten con dichos técnicos.
Una vez realizado el IEE, el propietario –o la comunidad- deben solicitar su inscripción en el Registro de Informes de Evaluación de Edificios, dependiente de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha. El incumplimiento de la obligación de efectuar esta inscripción en el plazo estipulado puede dar lugar a la tramitación de un expediente por infracción urbanística.
Si el resultado de la evaluación es desfavorable o se reseña la necesidad de acometer ajustes razonables en materia de accesibilidad, la Junta de Comunidades dará cuenta al ayuntamiento correspondiente para que adopte las medidas necesarias en función de la gravedad de las deficiencias.
La importancia del correcto mantenimiento del inmueble
Aunque la lógica nos lleva a pensar que un correcto mantenimiento del inmueble es de vital importancia para conservar en buenas condiciones una edificación y no tener problemas a la hora de superar con éxito la evaluación, lo cierto es que en muchos casos no se presta la suficiente atención a estas labores. Bien por falta de una figura que se encargue de estas cuestiones entre los vecinos o por desconocimiento de las necesidades reales o legales, la realidad demuestra que no se acometen determinadas actuaciones puntuales que pudiesen evitar en un futuro desperfectos que precisen un mayor desembolso económico para subsanarlos.
Entre los servicios que prestamos los administradores de fincas está, precisamente, el asesoramiento en esta materia y la puesta a disposición de las comunidades de vecinos de los profesionales y empresas empresas de servicios más adecuados para contribuir a la conservación optima del inmueble. Pero en este ámbito nuestro trabajo no acaba aquí, sino que también nos ocupamos del seguimiento de los trabajos.
El conocimiento de la legislación vigente que debe tener todo administrador de fincas nos permite también proponer y planificar de la mejor forma posible las actuaciones necesarias para adaptar las instalaciones a la normativa, eludiendo así los riesgos que pueden desembocar en daños o sanciones. Además, gestionamos las distintas ayudas convocadas por distintas instituciones y organismos a las que pueden acogerse las comunidades de propietarios para sufragar actuaciones en distintos ámbitos (rehabilitación, eficiencia energética, accesibilidad...) y, también, las subvenciones y bonificaciones sobre las tasas de expedición de las correspondientes licencias en caso de las labores relacionadas con el Informe de Evaluación de Edificios.
Como conclusión final, podemos afirmar que invertir en mantenimiento, a la larga, supone un ahorro para la comunidad, además de contribuir a mantener en un adecuado estado de seguridad, salubridad, ornato público y decoro.
